Wikimedia Commons

¿Qué establece la ley HB 21?

El gobernador de Texas, Greg Abbott, firmó el 28 de mayo de 2025 la ley HB 21, con el objetivo de regular de forma estricta el funcionamiento de las Housing Finance Corporations (HFC), entidades creadas por ciudades para financiar viviendas asequibles con beneficios fiscales. Hasta ahora, muchas de estas corporaciones actuaban fuera de sus jurisdicciones de origen, otorgando exenciones fiscales en otras ciudades y condados sin control local. La nueva ley busca poner fin a esas prácticas.

Con la HB 21:

  • Las HFC solo pueden operar dentro del área que las crea, salvo que obtengan autorización expresa del gobierno local afectado.
  • Se restablecen las obligaciones de transparencia: las HFC deben cumplir con la Ley de Reuniones Abiertas, la Ley de Información Pública y presentar auditorías anuales al Departamento de Vivienda del estado.
  • Se exige que los beneficios fiscales realmente beneficien a los inquilinos de bajos ingresos y a las comunidades locales.

Cómo funcionaban las HFC y qué cambia ahora

Antes de esta ley, pequeñas localidades en Texas, como Cameron County o Pecos City, creaban HFC para promover proyectos fuera de sus zonas—principalmente en grandes áreas urbanas como San Antonio o Houston—sin que estos gobiernos locales tuvieran voz ni voto.

Estas entidades otorgaban exenciones fiscales por décadas, sacando propiedades del registro fiscal local sin que sus gobiernos pudieran oponerse. Se estima que solo en San Antonio se perdían más de 21,5 millones de dólares al año en ingresos fiscales.

Con la HB 21, este modelo se restringe drásticamente. Ahora, los gobiernos locales deben aprobar expresamente cualquier actividad de una HFC externa en su territorio.

Nuevas exigencias para asegurar asequibilidad

La ley también endurece los criterios para que un desarrollo de vivienda se considere “asequible” y tenga derecho a beneficios fiscales:

  • Al menos el 50 % de las unidades debe estar reservada para personas con ingresos bajos o moderados (por ejemplo, 10 % de las unidades para hogares que ganan menos del 50 % del ingreso medio del área y 40 % para quienes ganan menos del 100 %).
  • La mitad del beneficio fiscal obtenido debe ser transferido directamente a los inquilinos en forma de alquileres más bajos o pagos a entidades locales.
  • Las viviendas destinadas a inquilinos de bajos ingresos deben tener estándares de calidad equivalentes a las unidades del mercado.
  • Se deben aceptar vales federales de la Sección 8 y no se podrán imponer requisitos que obstaculicen la renovación del contrato de alquiler sin causa.

Plazos de implementación

Las nuevas reglas aplican de inmediato para todas las nuevas HFC creadas a partir del 28 de mayo de 2025. Para las ya existentes:

  • Tendrán hasta el 1 de enero de 2027 para regularizar su estatus y obtener aprobación local.
  • Las condiciones sobre alquiler asequible, vales de la Sección 8 y transferencia de beneficios a inquilinos deberán cumplirse antes del 2026 o 2027, según el tipo de desarrollo.

De no cumplir con las condiciones, las HFC perderán sus exenciones y los desarrollos tendrán que pagar impuestos retroactivos.

¿Apoyo político o polémica fiscal?

La HB 21 recibió apoyo bipartidista en la Legislatura de Texas, con argumentos centrados en la transparencia y la equidad fiscal. El senador estatal Paul Bettencourt, uno de los impulsores de la ley, la calificó como una «victoria para los contribuyentes».

Sin embargo, la legislación también ha generado resistencia. Promotores y expertos en vivienda asequible advierten que la ley puede tener un efecto desincentivador en el desarrollo de viviendas si los requisitos son demasiado estrictos o si los mecanismos de supervisión son inflexibles.

Algunos especialistas también critican que el uso del “ingreso medio del área” (AMI) como parámetro puede resultar engañoso en zonas de altos ingresos, haciendo que las viviendas calificadas como asequibles no lo sean en la práctica para muchas familias.

La ley HB 21 representa un cambio profundo en el modelo de financiamiento de viviendas asequibles en Texas. Impone controles locales, exige beneficios reales para los inquilinos y refuerza la transparencia institucional. A pesar de las críticas, el objetivo es claro: frenar el uso de vacíos legales que permitían beneficiar a desarrolladores sin rendir cuentas ni asegurar viviendas verdaderamente accesibles.

Fuentes consultadas:

WP Radio
WP Radio
OFFLINE LIVE
Scroll al inicio